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    1月首次土地出讓后市場成交回升 廣州樓市新年開門紅

    2017-01-20 11:14 來源:南方日報 蔣勁勁

    寧德網

    南方日報消息 2016年樓市的成交創出一個新高峰。據中原地產的統計數據顯示,去年廣州一手住宅網簽成交128352套,相當于月均售出10696套房子。而面積達到1415.10萬平方米,比2015年增加32%,比2014年增加69%,是近幾年中成交量最高的一年。在經歷了成交高潮之后,2017年樓市開局仍然不平淡,特別是在1月13日一波土地出讓潮之后,上周廣州一手住宅更是達到2560套。樓市的開門紅使得人們對于新一年的樓市行情更具信心。業內專家指出,在今年整體來看,廣州房價將呈現穩中有升的趨勢。

    第一波土地潮顯示“理性”

    對于廣州原本擬定于去年12月26日的集中土地出讓潮,在業內人士看來是新一年市場信心的一大風向標。而這一次土地出讓延后至1月13日進行,更自然地成為行業2017年的“首考”。事實上,這一波土拍潮,雖然出讓主要以商服用地為主,但由于發生在2017年政府工作報告之后的一周,因此對于新一年官方推地、開發商拿地均具有一定的“試探性”作用。

    在樓市調控收緊的大環境下,廣州2017年土地市場的首場掛牌出讓備受關注。此次出讓的7宗土地,其中3宗商業地塊,4宗宅地。據統計,本次土拍商住商服用地出讓金共計99.43億,其中商住用地65.42億,商服用地34.01億。對于拍賣結果,最大的亮點就是“理性”。

    即便是此前被看好的荔灣廣鋼地塊起拍價為每平方米2萬元,最高限價每平方米2.9萬元。事實上,最終拍出樓面價僅為每平方米21505元。在這一輪土地拍賣當中,僅有位于番禺區萬博中心的官堂村宅地遭到碧桂園集團、萬科集團等開發商爭搶,最終被金地集團以每平方米33660元的高樓面地價拿下。

    “相較于去年11月和12月的土拍,今日競拍的7宗商住地除番禺地塊溢價率均不高。”合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌在接受記者采訪時表示,由于各地實施的“控房價、控地價”措施持續大幅收緊,自2016年11月份后全國20個重點城市土地成交樓面地價及溢價率趨于下降。“開發商注意到了今年的局勢變化。今年調控的機會很大,再加碼高價拿地是很不利的。”業內資深專家龍斌接受媒體采訪時表示,短期內,這場土拍對房價影響不大,廣州均價依然會保持平穩。龍斌認為,在2016年成交暴漲、庫存不斷消耗的前提下,2017年最重要的還是增加廣州土地供應,才能使供應市場更加平穩。

    新年開局市場信心不減

    盡管2016年創下了樓市成交的新高峰,但是隨著去年10月開始一系列調控措施的降臨,對于新一年行情如何走市場的仍然沒有底。然而,記者發現,在廣州2017年第一波推地之后,市場信心不減反增。從成交來看,在過去的兩個星期,成交量都在不斷回升。特別是在拍地后的一個星期,成交更是大漲。

    上周(1.9-1.15)是廣州新一年首輪拍地潮之后的第一個自然周。這一周廣州全市成交一手住宅2560套,成交量環比前一周上漲57.25%。其中增城區上周成交857套,仍然穩居第一位,而花都區成交351套,從前一周的第三名上升至第二名,南沙區成交295套位居第三名。

    上周,增城區以857套成交量奪廣州區域成交首位,成交面積約9.1萬平方米,成交量環比前一周上漲73.13%?;ǘ紖^成交351套而位居第二,花都的排名雖然從前一周的第三名升至第二位,成交量環比前一周上漲了49.36%。排在第三位的是南沙區,成交了295套,成交面積約2.9萬平方米,成交量環比前一周上漲75.6%。而黃埔區以31套之差排在第四名,成交了264套,成交面積約2.7萬平方米,成交量環比前一周降了10.2%。第五名就是番禺區,成交了225套,成交環比前一周上漲了10.84%。

    新一年樓市將穩中有升

    “政策走向,特別是土地供應情況將是今年樓市行情走勢的一個關鍵性因素。”而據合富輝煌監測數據顯示,2016年廣州市土地成交總量715平方米,相比2015年同比下降40%。其中居住用地成交452萬平方米,相比2015年同比下降31%;商業用地成交253萬平方米(占總量35%),相比2015年同比下降48%。土地出讓總金額664億元,相比2015年同比下降29%。

    由于廣州力避“地王效應”,去年整個土地市場呈現明顯的先抑后揚特點。記者采訪了解到,上半年廣州及時調整供地策略及節奏,推定向出讓商業用地和外圍居住用地。廣州去年1-4月所推地塊全部底價成交,到5月土地拍賣才產生溢價。盡管5月拍賣的居住用地均位于外圍非核心區域,溢價率雖過百,但成交樓面地價大都低于8000元/平方米,對樓價傳導有限。11月份,廣州通過“限地價+競配建”方式一次性集中出讓18宗土地,獲土地出讓金309億元,有地塊樓面單價高達4.5萬元,刷新廣州地價紀錄。

    “外溢效應”在廣州表現很明顯。數據顯示,2016年廣州一手商品住宅成交超過80%在外圍六區,其中黃浦區成交量高速增長并突破200萬平方米,供求缺口達45萬平方米。增城區成交創新高,首次突破300萬平方米。合富輝煌集團副總裁謝宇宙晗表示,由于成交面積大部分集中在外圍區,所以廣州新房均價一直未邁入“2萬元”時代。

    值得一提的是,廣州去庫存效果顯著,成交量價齊升,去化周期降至6個月。據市場研究機構中地行統計,2016年住宅供應10.5萬套,對比全年成交12萬套來講略有不足。目前全市可售貨量約6萬套,僅夠半年去化。

    業界專家認為,廣州2017年房價仍然存在上漲的動力。一方面,2013年11月出臺的“穗六條”明確要求,非穗籍買家需有連續3年以上的個稅繳納證明或者社保繳納證明,如今3年已經過去,這批非穗籍買家將被解除束縛,加速進入市場。此外,廣州去年11月份集中供地,造成“高價地”不斷出現,進一步了影響了樓市預期。

    有市場機構認為,2017年,廣州中心區新增供應將呈增加趨勢,而外圍區供貨量相比2016年將有所減少,位于中心區的廣鋼新城、廣紙新城、奧體廣氮等板塊樓盤銷售單價將超過4萬元,在中心區房價的拉動下,廣州全市新房均價也會大幅增加,屆時廣州將面臨較大調控壓力。

    合富房地產研究院顧問黎文江表示,預計2017年廣州將繼續通過控制好土地拍賣及地塊分布,同時對商品住宅實施非市場化的操作手段,穩定市場預期及房價走勢,從而避免調控政策大幅收緊。整體來看,廣州房價降呈現穩中有升的趨勢。(記者 蔣勁勁)

    責任編輯:葉朝玉

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